¿Son legales los ‘cerramientos’ de terrazas?

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M. P. García*.- Es muy frecuente que cuando pensamos en realizar obras para mejorar las condiciones de nuestra vivienda consideremos la posibilidad de cerrar la terraza -bien para ganar espacio ampliando alguna de las estancias que la componen o bien para mejorar las condiciones térmicas y acústicas adversas que nos afectan-. Es una buena opción que casi siempre podremos efectuar, que siempre estará sujeta a la obtención de la licencia municipal y que deberá obedecer a un modelo único acordado por la comunidad de propietarios en junta de vecinos.

Para comprender claramente en qué casos está permitido realizar esta obra será necesario precisar cuál es la definición que el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid hace de:

Artículo 6.6.19 Salientes o vuelos en fachadas… C)Terrazas: Son salientes que arrancan desde el pavimento de la pieza a la que sirven, cerrados como máximo por dos de sus lados y que  superan las dimensiones establecidas para balcones y balconadas; las terrazas forman parte de las fachadas.

No confundir con los áticos.  En este caso el PGOU nos dice otra cosa:

Artículo 6.6.15 Planta 8. Ático: Planta que se sitúa encima de la cara superior del forjado de la última planta permitida de un edificio, cuya superficie edificada es inferior a la de la misma. La superficie no ocupada por la edificación se destinará a azotea, que en ningún caso podrá ser objeto de acristalamiento.

Vistas las diferencias, queda claro que cuando hablamos de terrazas, nunca nos referimos a los áticos donde no está permitido este tipo de obras. Veamos, pues, qué condiciones nos va a exigir el Ayuntamiento para autorizarnos el cerramiento que pretendemos llevar a cabo. Para ello hemos de acudir al artículo donde se regula:

Artículo 6.10.6 Modificación de fachadas

1. En edificios no catalogados, podrá procederse a la modificación de las características de una fachada existente de acuerdo con un proyecto de edificación adecuado que garantice un resultado homogéneo del conjunto arquitectónico y su relación con los colindantes.

2. Se podrá autorizar el acristalamiento de terrazas existentes de acuerdo con las determinaciones de un proyecto del conjunto de la fachada, que deberá presentar la comunidad o el propietario del edificio. En casos justificados, podrá el Ayuntamiento hacerse cargo de la elaboración de este proyecto de diseño de conjunto de la fachada, repercutiendo su coste en las licencias correspondientes. En ningún caso podrán cerrarse zonas de terrazas que no estén actualmente cubiertas. El acristalamiento será siempre con superficies verticales.

En la práctica esto quiere decir que si deseamos cerrar nuestra terraza deberemos comprobar que vivimos en un edificio que no está catalogado, ya que esta es una circunstancia muy frecuente en los distritos de Retiro y Salamanca. En los edificios catalogados no se pueden cerrar las terrazas porque las fachadas son elementos protegidos donde no se permiten las modificaciones.

Hecha esta comprobación, antes de comenzar las obras hemos de solicitar la licencia municipal que, en este caso, se tramitará por procedimiento ordinario abreviado para lo cual tendremos que aportar al ayuntamiento  tres ejemplares del proyecto técnico redactado por un profesional competente con arreglo a un modelo de cerramiento que, previamente,  habrá aprobado, por mayoría,  la comunidad de propietarios. El plazo de tramitación previsto en la Ordenanza es de dos meses.

Es necesario insistir hasta resultar pesados en la necesidad de que las comunidades se reúnan y adopten un modelo de cerramiento en los términos descritos: la forma, el color y el material.   Este modelo es obligatorio para todos desde el momento en que se aprueba.  Si existen cerramientos previos que no se ajustan a lo aprobado no les afectará hasta que, en el futuro, sus dueños decidan sustituirlos.  Se trata de proyectar la conformación futura de la fachada de tal manera  que los distintos cerramientos que se vayan realizando o sustituyendo en ella se acomoden al referido modelo.   No tenerlo en cuenta o ser negligente constituye una fuente inagotable de conflictos que con frecuencia enconan las relaciones entre vecinos hasta límites insoportables que, además,  conducen a importantes gastos adicionales y en ocasiones a la sanción administrativa.

No es muy extraño que alguien se encuentre en un callejón sin salida cuando después de cerrar su terraza por el simple procedimiento de contratar los servicios de una empresa de reformas y ejecutar las obras se topa con un requerimiento del ayuntamiento que le exige legalizarlas.  Suele ocurrir porque han sido denunciados o porque la policía les solicita la licencia correspondiente y no disponen de ella.  Hasta aquí no pasa nada porque la ley del suelo obliga a la administración a dar un plazo de dos meses para efectuar esa legalización.  El problema viene cuando se enteran de que el cerramiento que ya tienen ejecutado y pagado no puede legalizarse porque no corresponde al modelo adoptado en su comunidad o, sencillamente,  su comunidad no dispone de ningún modelo y bien no encuentra receptividad para que se convoque una junta  y aprobar uno o, los vecinos, no se ponen de acuerdo en cual ha de ser dicho modelo,  mientras el tiempo pasa y él no ve  la forma de evitar las sanciones o, finalmente, la orden de demoler.

En mi opinión,  esta es una de las cuestiones en las que los presidentes de comunidad deberían implicarse más a fondo para facilitar las cosas.  Pueden acudir a los informadores urbanísticos de su distrito para resolver cuantas dudas tengan al respecto.

Hasta aquí me he extendido en la explicación del concepto, el procedimiento y las consecuencias en las que se puede incurrir por negligencia.  Sin embargo,  en mi opinión,  este es un caso en el que actuar de forma correcta, más ventajas nos aporta.  Y no me refiero solo a la ausencia de consecuencias negativas u onerosas.  Estoy pensando en el dinero que nos podemos ahorrar y en la revalorización de nuestras propiedades.

Pensemos en una comunidad de vecinos donde sus componentes se anticipan a los acontecimientos y en vez de limitarse a adoptar un modelo al que todos deban acogerse cuando decidan cerrar sus terrazas y  que cada uno de ellos se lo entregue al profesional que les vaya a  redactar el proyecto técnico con el que poder solicitar la licencia,  lo que se hacen es contratar a un arquitecto que para que haga un proyecto en el que  redefina la fachada del edificio contemplando el cerramiento de las terrazas (pueden contemplarse más necesidades comunes que veremos en fechas sucesivas).  Evidentemente es mucho más barato pagar este proyecto entre todos los vecinos que tengan terraza que encargar cada uno el suyo propio.  Pero es que la  solución será más integradora.  Y, finalmente,  las obras pueden ser bastante más baratas si se piden presupuestos conjuntos puesto que las empresas afinan cuando ven la opción de ejecutar más unidades.  Sin olvidar las ventajas asociadas a la intervención unificada: cuando una sola empresa realiza todos los cerramientos adopta el mismo criterio de ejecución conoce los detalles del edificio y todo esto se traduce en menores costes de mantenimiento o reparación durante la vida útil de los mismos

Aún podemos considerar un último beneficio y nada desdeñable como es la revalorización de nuestra propiedad.  Una fachada bella y bien conservada es un factor determinante del precio del inmueble.

Seguramente, este edificio, fue construido tal como lo vemos,  sin embargo, de no haber sido así,  esto es lo que llegaría a ser mediante una actuación previsora como la expuesta.

Por el contrario,  desatender esta cuestión aunque sea por desconocimiento (circunstancia salvable con la única molestia de acercarse al distrito correspondiente) se traduce en fachadas destrozadas con multitud de formas, colores, materiales etc… y se acaba pagando en costes de ejecución, en sanciones, en demolición y desde luego en muchos, muchos  dolores de cabeza.

Como despedida, anticipar que la próxima semana nos ocuparemos de los aires acondicionados

*M.P. García es arquitecto técnico con cuarenta años de experiencia profesional

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3 Comentarios

  1. Hola, buenos días, me he leido lo que hay que hacer para cerrar una terraza de la manera legal, pero tengo una duda en cuanto al artículo 6.10.6 cuando dice: “en ningún caso podrán cerrarse zonas de terrazas que no estén actualmente cubiertas”. No sé cómo interpretarlo, si por una parte no hay ninguna terraza cerrada en la fachada como es mi caso, que sería la primera, no la podría cerrar o significa otra cosa.
    Gracias por su respuesta
    Mª Eugenia Alonso

  2. No hay màs que ver el lamentable estado de tantas fachadas madrileñas y cómo afean la ciudad para darse cuenta de que la normativa se la pasan los madrileños por el arco de triunfo, y el Ayto entretanto a por uvas …

  3. Numerosas zonas de Madrid y de otras muchas ciudades españolas han sido destrozadas por el cerramiento de las terrazas. Las fachadas -que incluso se demolen!!!- hay perdido categoría y decoro y se han convertido en una sucesión de chabolas. Puedo entender cerramientos con los requisitos arriba comentados en pisos pequeños y en plena burbuja inmobiliaria, pero se han “chaboleado” incluso pisazos.

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