Desde marzo de 2020, coincidiendo con el estado de alarma que llevó a millones de madrileños a pasar varios meses encerrados en sus pisos, muchos de ellos sin terraza, se han disparado las consultas de venta de terrenos fuera de la capital, muchas de las cuales se materializarán este año 2022 que nos disponemos a estrenar.
Los madrileños que han repensado su forma de vida buscan desde terrenos a la venta con las características adecuadas para instalar una casa prefabricada, ya sea de hormigón, de madera o mobil home, hasta parcelas o solares que se ajusten a las necesidades del chalé de sus sueños, que desean planificar desde cero e incluso dispongan de espacio para instalar piscinas de obra.
Para contar con todas las garantías, es de vital importancia apostar por equipos de profesionales que les acompañen en todo el proceso, porque no son pocas las cosas a tener en cuenta al comprar un terreno. ¿Cuenta el terreno con cédula de habitabilidad? ¿Hay cargas pendientes? ¿Se han realizado las comprobaciones de lindes? ¿Se ha verificado que el suelo no está contaminado? ¿Llegan ya el agua, la luz y otros servicios?
Antes de comprar un terreno hay que comprobar la situación registral de la parcela, su situación catastral y urbanística, su estado de edificabilidad y ordenanzas municipales, hay que comprobar la posible existencia de servidumbres de uso o de paso, los servicios e infraestructuras a los que tiene acceso, el sobrecoste que generará el servicio de compraventa y los impuestos y otros muchos aspectos más que a un particular se le pueden pasar por alto.
Ocho cosas a tener en cuenta antes de comprar un terreno
- Situación registral del terreno: el primer paso previo a la adquisición de un terreno es conocer la titularidad del propietario del mismo, algo que se logra solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente del lugar en el que se ubica el terreno. Así evitaremos el posible fraude de que un tercero pueda pedir algún adelanto económico que no corresponda. Igualmente, se conocerá si existe o no embargo o hipoteca sobre la parcela o si hay cargas pendientes de abonar. Y conviene llamar al ayuntamiento en el que está ubicado el terreno para comprobar que el dueño ha pagado todos los impuestos municipales del año presente y anteriores.
- Situación catastral del solar: tras comprobar que todo lo anterior está en orden, el segundo paso es comprobar en la página web del Catastro que la ubicación y metros cuadrados anunciados se corresponden con la realidad. Conoceremos la situación exacta de manera descriptiva y gráfica, la superficie real y la titularidad de los terrenos colindantes.
- Situación urbanística de la parcela: es imprescindible conocer si el terreno que nos disponemos a comprar es urbano, urbanizable o no urbanizable, porque no es lo mismo una parcela en la que se va a abrir un negocio, que una en la que se va a instalar una explotación agrícola o una en la que se va a vivir.
- Posible contaminación del terreno: debemos comprobar que el suelo del terreno no está contaminado por erosión, pérdida de carbono orgánico, salinización, compactación, acidificación o contaminación química por antiguas actividades de minería, actividades militares, gestión de desechos, aguas residuales, agricultura, ganadería, anteriores construcciones de infraestructuras urbanas o transportes… Si el suelo está contaminado el propietario está obligado a proceder a su limpieza y recuperación y esto se traduce en tiempo y dinero.
- Ocupación y edificabilidad: una vez conocemos todo lo referente al tamaño e histórico del terreno, debemos saber el porcentaje de construcción que permite dicho ayuntamiento con respecto a la superficie de la parcela y cuántos metros deben distar de las lindes, sin olvidar retranqueos y alineaciones y contando con las terrazas y porches. Y, por supuesto, conocer el número de plantas y la altura máxima que podrá tener dicha vivienda. Cada ayuntamiento regula que la construcción no vaya a suponer un gran impacto visual si se trata de zonas verdes y que vaya acorde a las edificaciones colindantes.
- Existencia de servidumbres de uso o paso: el comprador debe conocer si bajo el terreno hay canalizaciones que son propiedad de alguna empresa suministradora, del ayuntamiento o del vecino de al lado sobre la que estos tengan derecho de uso o incluso de paso. Si hay dudas, es importante realizar una cata en el terreno.
- Servicios e infraestructuras: conviene saber si el terreno ya cuenta con acometidas de agua, luz, saneamiento y accesos y, en caso de no tenerlo, prever dicho sobrecoste que será elevado. El consistorio de la localidad a la que pertenezca el terreno puede aportarnos dicha información.
- Gastos administrativos: cuando se anuncia el precio de un terreno no se informa de que habrá que sumar los costes notariales de la compraventa, los gastos de la gestoría si lo dejamos en manos de un tercero, la comisión de la persona que se encarga de los papeleos si apostamos por esta opción, el abono de las tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad, impuesto de transmisiones, plusvalías…