Voy a hacer obras en mi piso… ¿Necesito licencia?

M.P. García*.- Queridos lectores de ZONARETIRO: en primer lugar deseo saludar a cada uno de ustedes y comunicarles que a partir de hoy me tendrán aquí, regularmente, para compartir la experiencia acumulada durante casi cuarenta años de vida profesional como Arquitecto Técnico. Y a los impulsores de este medio de comunicación, tan joven, agradecerles la oportunidad que me están ofreciendo de poder hacerlo. Esto puede ser el comienzo de una gran amistad…

Muy a menudo me he encontrado con personas que ante la necesidad de acometer obras en su domicilio, local de negocio o comunidad de vecinos, decían no saber por dónde empezar. No se referían a qué empresa o profesional contratar para que las ejecutase, naturalmente, se referían a todo lo relativo a autorizaciones, normativa de aplicación, horarios de trabajo, licencias urbanísticas, tasas, impuestos, comunidad de vecinos…

Intentaré responder a todas las cuestiones que afloran en estos aspectos, planteando un supuesto y abordándolo desde el punto de vista urbanístico. Nunca entraremos a tratar soluciones técnicas porque para eso hay que conocer el escenario físico y cada caso tendría una o varias soluciones de las que unas pueden gustar más o menos y unas pueden ser mejor que otras pero la elección final dependerá , casi siempre de motivaciones subjetivas de orden económico,  estético, fechas de ejecución o cualquier otro.

No siempre se necesita licencia

Hay una serie de obras que cuando afectan a una sola vivienda o un solo local, como son las de acabados: pinturas, alicatados, solados, acuchillados, falsos techos, carpinterías interiores…etc. y las instalaciones propias, no requieren licencia si son las únicas obras que se van a realizar (art. 4g de la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas). Salvo (¡ojo con el salvo!) que esos acabados estén expresamente protegidos en el PGOU de Madrid. Esto es algo que ocurre en muy pocas ocasiones, pero si se vive en el centro de la ciudad como es el caso de los distritos de Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca o Chamberí, conviene conocerlo antes, consultando en el Ayuntamiento. ¿Por qué la salvedad? Porque en algunos casos se trata de acabados con valores históricos, artísticos o culturales que interesa conservar como patrimonio protegido, por lo que las normas exigen la intervención de un técnico que se responsabilice de que no se destruye nada que sea irrecuperable. Imaginemos que en nuestro piso hubiera vivido antes Picasso y hubiera dejado un mural en el recibidor y que esa circunstancia  sea conocida y goce de protección… como digo se da en muy pocas ocasiones,  pero lo más sensato es acudir al Ayuntamiento y enterarse.

Para todo lo demás es necesaria la licencia urbanística, que se tramitará como Actuación Comunicada o por Procedimiento Ordinario (común o abreviado) en función del tipo de obras y del edificio del que se trate. Las mismas obras se tramitan por distinto procedimiento dependiendo de la protección o no del edificio en que se realicen. Esta información que es indispensable, nos la dan de forma gratuita en el Ayuntamiento, en cualquiera de las Juntas de Distrito, con la única molestia de llamar al 010 y pedir una cita con el informador urbanístico; también podemos formular la pregunta al operador del 010 para que nos informen por vía telefónica y será el informador quien nos llame para darnos la respuesta. Pero, repito, es determinante para hacerse una idea de los costes a los que tendremos que abordar.

En el caso de tener que pedir nuestra licencia por Actuación comunicada, será suficiente con aportar una documentación muy básica, que no es necesario que vaya firmada por técnico, pero ha de ser suficiente para documentar mediante la descripción escrita (memoria), gráfica (planos o croquis del estado previo y del posterior) y económica (presupuesto) las obras que se piensan hacer. Esta documentación se entrega en cualquier registro municipal y tiene un trámite de 15 días.

Otra posibilidad es optar por la Atención Personalizada que consiste en preparar la documentación y solicitar cita con el informador urbanístico del distrito que nos corresponde, en esa cita él comprobará que la documentación está completa y nos dará una segunda cita con un técnico de licencias para que, en nuestra presencia, compruebe que todo es correcto y en caso afirmativo redactará el “informe favorable” y pasaremos al Negociado de Licencias donde nos darán de alta el expediente, nos cobrarán la “tasa por prestación de servicios urbanísticos” y desde ese momento podremos empezar las obras. Posteriormente, recibiremos por correo la notificación para pagar el impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO) y retirar la licencia. En caso de que no esté todo correcto, el técnico que nos atiende, redactará un “requerimiento de subsanación de deficiencias” fijando una cita para aportar lo requerido, realizaremos el resto del trámite como en el caso anterior, para luego, en la fecha establecida, acudir con lo requerido y obtener el informe favorable que nos permita empezar las obras. Igualmente recibiremos en nuestro domicilio la notificación de pago del  ICIO

En caso de que se trate de PROCEDIMIENTO ORDINARIO  necesitaremos que un técnico refleje las obras en un proyecto técnico y los plazos de tramitación serán de tres o dos meses según sea el COMÚN o el ABREVIADO.

Sea cual sea el procedimiento tendremos que hacer frente a dos pagos diferentes a la Administración:

1- la tasa por prestación de servicios urbanísticos: varía en función del tipo de obras.

2- el  ICIO: 4% del presupuesto de ejecución material de las obras.

En el caso de procedimiento ordinario también tendremos que hacer frente al coste del proyecto técnico.

Muchas gracias por dedicarme su tiempo, espero ser de utilidad para los lectores. En la próxima ocasión trataremos del tema: CERRAMIENTOS DE TERRAZAS

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*M.P. García es arquitecto técnico con cuarenta años de experiencia profesional